Blerja e pronës në Shqipëri nga shtetas të huaj: udhëzues

Të huajt blejnë një pjesë të konsiderueshme të banesave që shiten në Shqipëri: sipas vrojtimit të Bankës së Shqipërisë për gjashtëmujorin e dytë 2025, rreth 25% e banesave të shitura nga agjentët u blenë nga jorezidentë, rreth gjysma e tyre shtetas të Bashkimit Europian. Ky udhëzues është i dobishëm edhe për shitësit dhe agjencitë që punojnë me blerës të huaj. Faktet u kontrolluan më 2 tetor 2026.

Çfarë mund të blejë një i huaj

• Apartamente, shtëpi dhe ndërtesa: ligjet shqiptare që kufizojnë blerjet nga të huajt kanë të bëjnë vetëm me tokën. Apartamentet, shtëpitë dhe ambientet tregtare blihen me të njëjtat kushte si nga shtetasit shqiptarë.
• Truall: sipas ligjit nr. 7980, viti 1995, i huaji mund ta blejë vetëm pasi të ketë bërë mbi të një investim, me leje ndërtimi, me vlerë të paktën tri herë sa vlera e truallit; deri atëherë e merr me qera. Nuk u shiten të huajve troje me vlerë arkeologjike, historike, mjedisore ose ushtarake.
• Tokë bujqësore, pyje dhe kullota: ligji nr. 8337, viti 1998 nuk ua njeh kalimin e pronësisë personave të huaj, të cilët mund ta marrin vetëm me qera deri në 99 vjet. Në vitin 2026 doli në konsultim një projektligj për hapjen e këtij tregu; nuk rezulton i miratuar.
• Përmes një shoqërie shqiptare: sipas agjencisë qeveritare AIDA, kufizimet për tokën nuk zbatohen për një shoqëri të regjistruar në Shqipëri, edhe kur kapitali është tërësisht i huaj.

Si zhvillohet blerja

1. Verifikimet. Para nënshkrimit, noteri kontrollon pronësinë në regjistrin elektronik të kadastrës (ASHK) dhe i bashkëlidh aktit ekstraktin, kartelën e pasurisë dhe hartën treguese. Kartela tregon hipotekat, sekuestrot dhe kufizimet e tjera.
2. Kontrata paraprake (jo e detyrueshme). Nënshkruhet te noteri kur mes marrëveshjes dhe aktit përfundimtar kalon kohë.
3. Akti noterial. Shitja e pasurisë së paluajtshme është e vlefshme vetëm me akt noterial (ligji nr. 111/2018 për kadastrën). Akti hartohet në shqip: nëse njëra palë nuk e njeh gjuhën, ai përkthehet i plotë nga një përkthyes i certifikuar (ligji nr. 110/2018 për noterinë, neni 100).
4. Pagesa. Akti duhet të tregojë si paguhet çmimi. Noteri ka llogari të posaçme në banka shqiptare dhe nuk mund të trajtojë para në dorë mbi 150 000 lekë, ndaj çmimi kalon me transfertë bankare.
5. Regjistrimi. Kërkesa në ASHK bëhet brenda 30 ditëve nga akti; vonesa kushton 10% të tarifës në ditë. Pas regjistrimit lëshohet certifikata e pronësisë. Sipas tarifave të ASHK-së, regjistrimi i kontratës së shitjes kushton 5 000 lekë.

Nga verifikimet te certifikata zakonisht kalojnë disa javë; kadastra ka deri në 30 ditë për regjistrimin.

Taksat dhe kostot

• Shitësi paguan 15% të fitimit kapital, pra të diferencës mes çmimit të shitjes dhe atij të blerjes, para regjistrimit (Udhëzimi nr. 34/2023). Nëse çmimi i deklaruar është më i ulët se çmimi i referencës i zonës, merret çmimi i referencës.
• Blerësi paguan noterin dhe regjistrimin. Për blerësin privat nuk ka taksë kalimi në përqindje të çmimit. Tarifa e noterit caktohet me udhëzim ministror; kërkoni një preventiv me shkrim.
• Taksa vjetore e ndërtesës: 0,05% e vlerës fiskale për banesat dhe 0,2% për ndërtesat e biznesit (ligji nr. 9632/2006, neni 22/2).
• Qeraja: të ardhurat nga një pronë në Shqipëri tatohen në Shqipëri me 15%, edhe kur pronari është jorezident, siç e tregon edhe përmbledhja tatimore e PwC.
• Italia: mes Shqipërisë dhe Italisë është në fuqi që nga viti 1999 një marrëveshje për shmangien e tatimit të dyfishtë.

Blerja në ndërtim nga një ndërtues

Shumë apartamente të reja shiten para përfundimit të punimeve, me kontratë sipërmarrjeje ose premtim shitjeje. Ligji nr. 111/2018, neni 50, jep mbrojtje konkrete, por ato funksionojnë vetëm kur kontrata regjistrohet:

• Çdo kontratë mes ndërtuesit dhe blerësit regjistrohet në regjistrin e lejes së ndërtimit në ASHK. Regjistrimi e bën njësinë “të zënë”: ajo nuk mund t’i premtohet më dikujt tjetër.
• Kontrata duhet ta identifikojë njësinë sipas planimetrive të lejes.
• Nëse trualli është i hipotekuar, ndërtuesi nuk mund të premtojë njësi pa pëlqimin me shkrim të bankës.
• Kreditorët e ndërtuesit nuk mund të prekin njësitë e premtuara dhe të regjistruara për të tretët, përveç kur ka një hipotekë të mëparshme.

Para se të paguani, kërkoni: lejen e ndërtimit të regjistruar në ASHK, vërtetimin e regjistrimit të kontratës suaj dhe kontrollin e hipotekave mbi truallin. Lidhini pagesat me fazat e ndërtimit. Ligji nuk parashikon garanci publike për paradhëniet.

Problemet më të shpeshta

• Titull i paqartë. Hartat e vjetra të pasakta dhe bashkëpronësia janë të shpeshta: duhet të nënshkruajnë të gjithë bashkëpronarët. Blini vetëm me certifikatë, kartelë dhe hartë të përditësuara.
• Ndërtesa në legalizim. Ndërtimet pa leje ndjekin procedurën e ligjit nr. 20/2020; ndër të tjera, nuk legalizohen kur cenojnë vijën bregdetare, rrugët kombëtare ose zonat e trashëgimisë kulturore. Një pronë që ka vetëm kërkesë për legalizim nuk është ende pasuri e regjistruar.
• Pretendimet e ish-pronarëve. Ekzistojnë kryesisht për tokën, sidomos në bregdet. Kërkojini një avokati të kontrollojë origjinën e truallit.

Qëndrimi në Shqipëri

Shtetasit e vendeve të BE-së hyjnë pa vizë dhe mund të qëndrojnë deri në 90 ditë brenda 180 ditëve.

Për periudha më të gjata, ligji për të huajt parashikon leje qëndrimi për pronarët e pasurive të paluajtshme (neni 84), deri në një vit dhe e rinovueshme, dhe një tjetër për pensionistët (neni 85). Për lejen si pronar, lista e e-Albania kërkon certifikatën e pronësisë ose kontratën noteriale, provën e mjeteve të mjaftueshme dhe dokumentin e udhëtimit. Ligji nuk cakton vlerë minimale të pronës.

Një ndryshim i vitit 2025 u lejon shtetasve të BE-së të qëndrojnë mbi tre muaj me një regjistrim të thjeshtë, nëse punojnë ose kanë mjete të mjaftueshme dhe sigurim shëndetësor. Verifikoni te Policia Kufitare se cila procedurë zbatohet aktualisht.

Të dhëna praktike

• Monedha: leku (rreth 110 lekë për një euro); çmimet e pronave zakonisht shprehen në euro.
• Paratë në dorë: shumat nga 10 000 euro e lart deklarohen në doganë në hyrje dhe në dalje (manuali i doganave). Prona paguhet gjithmonë me transfertë bankare.

Për të nisur kërkimin: shtëpi në shitje, prona buzë detit në shitje dhe udhëzuesi për çmimet e referencës 2026.

Ky udhëzues është informues dhe nuk zëvendëson këshillën e një noteri, avokati ose eksperti tatimor.