Comprare casa in Albania: guida per acquirenti italiani

Gli stranieri comprano una parte consistente delle case vendute in Albania: secondo l’indagine della Banca d’Albania sul secondo semestre 2025, circa il 25% delle abitazioni vendute dagli agenti è stato acquistato da non residenti, per circa la metà cittadini dell’Unione europea. Questa guida riassume le regole in vigore, con la fonte di ogni affermazione. I dati sono stati verificati il 2 ottobre 2026.

Cosa può comprare uno straniero

• Appartamenti, case ed edifici: le leggi albanesi che limitano gli acquisti degli stranieri riguardano solo i terreni. Appartamenti, case e locali commerciali si comprano alle stesse condizioni dei cittadini albanesi.
• Terreno edificabile: secondo la Legge n. 7980 del 1995, uno straniero può acquistarlo solo dopo avervi realizzato un investimento, con permesso di costruire, pari ad almeno tre volte il valore del terreno; fino ad allora lo prende in affitto. Non si vendono a stranieri terreni di valore archeologico, storico, ambientale o militare.
• Terreno agricolo, boschi e pascoli: la Legge n. 8337 del 1998 non riconosce il trasferimento di proprietà a persone straniere, che possono solo affittare fino a 99 anni. Nel 2026 è stato messo in consultazione un disegno di legge per aprire questo mercato; non risulta approvato.
• Tramite una società albanese: secondo l’agenzia governativa AIDA, i limiti sui terreni non si applicano a una società di diritto albanese, anche a capitale interamente straniero.

Come si svolge l’acquisto

1. Verifiche. Prima di firmare, il notaio controlla la proprietà nel registro elettronico del catasto (ASHK) e allega l’estratto, la scheda dell’immobile (kartela e pasurisë) e la mappa. La scheda riporta ipoteche, sequestri e altri vincoli.
2. Contratto preliminare (facoltativo). Si firma davanti al notaio quando tra accordo e rogito passa del tempo.
3. Rogito. La vendita di un immobile è valida solo per atto notarile (Legge n. 111/2018 sul catasto). L’atto è in albanese: se una parte non conosce la lingua, deve essere tradotto integralmente da un traduttore abilitato (Legge n. 110/2018 sul notariato, art. 100).
4. Pagamento. L’atto deve indicare come viene pagato il prezzo. Il notaio dispone di conti dedicati presso banche albanesi e non può maneggiare contanti oltre 150.000 lek, quindi il prezzo passa per bonifico.
5. Registrazione. La domanda all’ASHK va presentata entro 30 giorni dall’atto; il ritardo costa il 10% della tariffa al giorno. Dopo la registrazione viene rilasciato il certificato di proprietà. Secondo il tariffario ASHK, la registrazione di un contratto di vendita costa 5.000 lek.

Dalle verifiche al certificato passano in genere alcune settimane; il catasto ha fino a 30 giorni per la registrazione.

Imposte e costi

• Chi vende paga il 15% della plusvalenza, cioè della differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, prima della registrazione (Istruzione n. 34/2023). Se il prezzo dichiarato è inferiore al prezzo di riferimento della zona, vale quest’ultimo. Conserva quindi il tuo atto di acquisto: sarà la base per calcolare l’imposta quando rivenderai.
• Chi compra paga il notaio e la registrazione. Non esiste un’imposta di registro proporzionale a carico dell’acquirente privato. La tariffa notarile è fissata da un’istruzione ministeriale; chiedi un preventivo scritto al notaio.
• Tassa annuale sugli edifici: 0,05% del valore fiscale per le abitazioni e 0,2% per gli immobili a uso commerciale (Legge n. 9632/2006, art. 22/2).
• Affitto: il reddito da un immobile situato in Albania è tassato in Albania al 15%, anche per il proprietario non residente, come indica anche il riepilogo fiscale di PwC.
• Italia: tra Italia e Albania è in vigore dal 1999 una convenzione contro le doppie imposizioni. Chi resta fiscalmente residente in Italia deve comunque dichiarare l’immobile estero; per questo aspetto rivolgiti a un commercialista.

Comprare sulla carta da un costruttore

Molti appartamenti nuovi si vendono prima della fine dei lavori, con un contratto preliminare (kontratë sipërmarrjeje o premtim shitjeje). La Legge n. 111/2018, art. 50, prevede tutele precise, ma funzionano solo se il contratto viene registrato:

• Ogni contratto tra costruttore e acquirente va iscritto nel registro del permesso di costruire presso l’ASHK. L’iscrizione rende l’unità “occupata”: non può più essere promessa ad altri.
• Il contratto deve identificare l’unità secondo le planimetrie allegate al permesso.
• Se il terreno è ipotecato, il costruttore non può promettere unità senza il consenso scritto della banca.
• I creditori del costruttore non possono aggredire le unità già promesse a terzi e registrate, salvo ipoteche precedenti.

Prima di pagare, chiedi: il permesso di costruire registrato all’ASHK, l’attestazione di registrazione del tuo contratto (vërtetim regjistrimi) e la verifica delle ipoteche sul terreno. Lega i pagamenti all’avanzamento dei lavori. La legge non prevede una garanzia pubblica sugli acconti.

I problemi più comuni

• Titolo non chiaro. Mappe storiche imprecise e comproprietà sono frequenti: tutti i comproprietari devono firmare. Compra solo con certificato, scheda e mappa aggiornati.
• Edifici in legalizzazione. Le costruzioni senza permesso seguono la procedura della Legge n. 20/2020; non vengono legalizzate, tra l’altro, se invadono la linea di costa, strade nazionali o aree di patrimonio culturale. Un immobile con sola domanda di legalizzazione non è ancora una proprietà registrata.
• Rivendicazioni degli ex proprietari. Esistono soprattutto sui terreni, in particolare lungo la costa. Fai controllare la provenienza del terreno da un avvocato.

Soggiorno

I cittadini italiani entrano senza visto, con passaporto o carta d’identità elettronica, e possono restare fino a 90 giorni ogni 180 (Viaggiare Sicuri, aggiornamento del 30 luglio 2026).

Per periodi più lunghi la legge sugli stranieri prevede un permesso di soggiorno per chi è proprietario di un immobile (art. 84), valido fino a un anno e rinnovabile, e uno per i pensionati (art. 85). Per il permesso da proprietario servono, secondo l’elenco di e-Albania, il certificato di proprietà o il contratto notarile, la prova di mezzi sufficienti e il documento di viaggio. La legge non indica un valore minimo dell’immobile.

Una modifica del 2025 consente ai cittadini dell’Unione europea di restare oltre tre mesi con una semplice registrazione, se lavorano o hanno risorse sufficienti e un’assicurazione sanitaria. Le fonti ufficiali italiane, però, indicano ancora il permesso di soggiorno dopo 90 giorni: prima di trasferirti, verifica con la Polizia di frontiera albanese quale procedura è operativa.

Informazioni pratiche

• Come arrivare: voli per Tirana da molti aeroporti italiani e traghetti Bari–Durazzo, Ancona–Durazzo, Trieste–Durazzo e Brindisi–Valona.
• Valuta: la moneta è il lek (circa 110 lek per un euro); i prezzi degli immobili sono di norma indicati in euro.
• Contanti: somme da 10.000 euro in su vanno dichiarate alla dogana in entrata e in uscita (manuale delle dogane albanesi). Per pagare un immobile usa sempre il bonifico.

Per iniziare la ricerca: case in vendita, immobili al mare in vendita e la guida ai prezzi di riferimento 2026.

Questa guida ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza di un notaio, di un avvocato o di un commercialista.