Prezzi di riferimento degli immobili in Albania 2026: quanto sono e a cosa servono

I prezzi di riferimento sono i valori fiscali minimi al metro quadrato che lo Stato albanese usa per calcolare le imposte sugli immobili. Non sono prezzi di mercato: sono la soglia sotto la quale l’amministrazione non accetta il valore di una vendita. Questo articolo riassume ciò che è in vigore a ottobre 2026, con la fonte ufficiale di ogni cifra.

Quale decisione è in vigore

I prezzi degli edifici si trovano negli allegati della Decisione del Consiglio dei Ministri n. 132 del 7 marzo 2018, sulla metodologia del valore imponibile degli edifici. Le tabelle sono state sostituite l’ultima volta con la Decisione n. 457 del 26 luglio 2023, e sono queste le cifre applicate oggi.

Una nuova mappa con più zone per i distretti è stata messa in consultazione pubblica a luglio 2025. Secondo la stampa, fino a luglio 2026 non è stata approvata; fuori Tirana vale quindi ancora la tabella del 2023. Prima di una transazione, verifica presso l’Agenzia statale del catasto (ASHK) se è stata emanata una decisione più recente.

I prezzi a Tirana

La città di Tirana è divisa in zone all’interno di 11 unità amministrative. I valori sono in lek al m² di superficie utile:

• Unità 1: da 97.200 a 102.800
• Unità 2: da 85.700 a 202.400
• Unità 3: da 86.300 a 98.500
• Unità 4: da 95.300 a 95.900
• Unità 5: da 117.800 a 228.400 (la zona 5/1 è la più alta del Paese)
• Unità 6: 81.700
• Unità 7: da 114.300 a 159.100
• Unità 8: da 89.900 a 156.700
• Unità 9: da 113.850 a 163.600
• Unità 10: da 121.200 a 192.800
• Unità 11: da 93.600 a 113.000

Nelle unità intorno alla città: Farkë 115.200, Petrelë e Pezë 85.800, Dajt 75.500, Kashar 69.000, Ndroq e Vaqarr 34.000. I confini esatti di ogni zona sono nell’allegato della decisione.

I prezzi nelle altre città

In lek al m²: Durazzo 67.500, Valona 61.800, Orikum 60.000, Himara 58.000, Scutari 58.000, Saranda 56.000, Alessio 56.000, San Giovanni di Medua 56.000, Fier 53.100, Kamza 52.000, Kavaja 51.000, Elbasan 50.300, Pogradec 49.900, Argirocastro 47.400, Coriza 45.800, Berat 41.400, Lushnja 40.100.

Per i locali commerciali il prezzo è 1,5 volte quello residenziale (il doppio nel Comune di Tirana). Parcheggi coperti e seminterrati contano al 70%, i parcheggi scoperti al 30%.

L’imposta quando si vende

Secondo l’Istruzione congiunta n. 34 del 29 dicembre 2023, il venditore paga il 15% della plusvalenza, cioè della differenza tra il valore di vendita e il valore di acquisto. L’imposta si paga all’ASHK prima che il passaggio di proprietà venga registrato.

Qui entra in gioco il prezzo di riferimento: se il prezzo nel contratto è inferiore al prezzo di riferimento della zona, come valore di vendita si prende quest’ultimo. Tale prezzo si riduce dell’1% per ogni anno intero trascorso dall’acquisizione della proprietà, fino al 30%.

L’esempio dell’istruzione stessa: appartamento di 75 m² nella zona 2/4 di Tirana, di proprietà dal 2004, venduto ad agosto 2024 per 7.500.000 lek. Il valore di riferimento è 75 × (120.300 meno 19%) = 7.308.225 lek. Il prezzo del contratto è più alto, quindi si usa quello.

Sono esenti le donazioni e le successioni tra eredi legittimi di primo e secondo grado e tra fratelli e sorelle.

La tassa annuale sugli edifici

La base imponibile è il prezzo al m² moltiplicato per la superficie. Secondo la guida della Direzione della tassa sugli immobili, l’aliquota è dello 0,05% l’anno per le abitazioni e dello 0,2% per gli edifici a uso commerciale. I comuni possono aumentarla o ridurla fino al 30% per zona. Per un appartamento di 80 m² a Durazzo la base è 80 × 67.500 = 5.400.000 lek e la tassa circa 2.700 lek l’anno.

La rivalutazione al 5% nel 2026

Con la Legge n. 85/2025 ogni proprietario può rivalutare l’immobile pagando il 5% della differenza tra il nuovo valore e quello registrato. Secondo l’avviso dell’ASHK, la scadenza è il 31 dicembre 2026 e la domanda si presenta su e-Albania. Il valore è stabilito da un perito abilitato oppure dall’ASHK con i prezzi di riferimento. La tariffa del servizio va da 3.500 a 10.000 lek, secondo l’importo dell’imposta.

La rivalutazione conviene quando prevedi di vendere a un prezzo superiore al valore registrato: paghi il 5% sulla differenza adesso, invece del 15% al momento della vendita. Non va confusa con l’imposta sulla vendita, che resta al 15%.

Perché il prezzo di riferimento non è un prezzo di mercato

La tabella in vigore è del 2023 e da allora il mercato si è mosso. Secondo il Rapporto sulla stabilità finanziaria della Banca d’Albania per il primo semestre 2026, l’indice dei prezzi delle abitazioni era del 10% più alto rispetto a un anno prima. Secondo l’INSTAT, il costo di costruzione delle abitazioni è salito dell’1,1% su base annua nel secondo trimestre 2026.

Per vedere quanto si chiede davvero oggi, guarda gli annunci: per esempio appartamenti in vendita a Tirana, dove la pagina mostra il prezzo medio al m² degli annunci attivi.

Fonti

• Decisione n. 457 del 26 luglio 2023 e testo consolidato della Decisione n. 132/2018
• Istruzione congiunta n. 34 del 29 dicembre 2023
• Tariffe ASHK: la registrazione di un contratto di vendita costa 5.000 lek
• Rapporto sulla stabilità finanziaria 2026/H1, Banca d’Albania

Le cifre sono state verificate il 2 ottobre 2026. Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza di un notaio o di un fiscalista.